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Direito Imobiliário – Resumo para Provas

Fontes: Universidade Estácio de Sá e AjudaJuridica.com

Função dos registros públicos e o sistema registral brasileiro e seus princípios

Princípios Norteadores dos Registros Públicos

PUBLICIDADE: Através da publicidade, o imóvel, suas características, os direitos reais que nele incidirem, bem como o nome do proprietário serão de conhecimento de todos, pois qualquer pessoa pode requerer uma certidão no ofício imobiliário. Visa a proteção dos interesses de terceiros, dando a estes a segurança de que as informações constantes dos registros públicos correspondem à realidade presente quanto às pessoas interessadas e ao bem a que se refere.

Assim, este princípio torna público todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, transferência ou modificação dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do imóvel, tornando ditos direitos oponíveis contra terceiros, conferindo ao titular o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o detenha ou possua.

LEGALIDADE: Tem como objetivo impedir que sejam registrados títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.

Quando um título é apresentado para ser registrado, este é examinado à luz da legislação em vigor ou da época de sua firmação e, havendo exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito, conforme preceitua o artigo 198 da Lei Federal nº 6.015/73 (Lei de Registros Imobiliários).

Então, a validade do registro de um título diz respeito à validade do negócio jurídico causal. Nulo o negócio, nulo será o registro. Anulado o negócio, anulado será o registro.

ESPECIALIDADE: Consiste na determinação precisa do conteúdo do direito, que se procura assegurar, e da individualidade do imóvel que dele é objeto.

A Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro  de 1973, em seus artigos 225 e 176, § 1º, inciso II, item 3, esmerou – se no sentido de individualizar cada imóvel, tornando-o inconfundível com qualquer outro, exigindo a plena e perfeita identificação deste nos títulos apresentados, devendo haver correspondência exata entre o imóvel objeto do título e o imóvel constante do álbum imobiliário para que o registro seja levado a efeito.

CONTINUIDADE: Somente será viável o registro de título contendo informações perfeitamente coincidentes que aquelas constantes da respectiva matrícula sobre as pessoas e bem nela mencionados.

Identifica-se a obediência a este princípio nos artigos 195, 222 e 237 da Lei Federal nº 6.015/73, determinando o imprescindível encadeamento entre um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas de um imóvel.

Baseado neste princípio, não poderá vender ou gravar de ônus, quem não figurar como proprietário no registro imobiliário.

Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o respectivo registro será cancelado, e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.

PRIORIDADE: Está prenotado o título quando lançado no Livro Protocolo e esta prenotação, ou seja, o número de ordem, determinará a prioridade do registro deste título, e esta, a preferência dos direitos reais, beneficiando, assim, a pessoa que primeiro apresentar seu título, pois a prioridade é garantida pela ordem cronológica da apresentação dos títulos, garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferência do direito real, oponível perante terceiros.

Quando um imóvel é vendido pela mesma pessoa duas vezes, temos um caso de direito real contraditório incompatível, sendo registrado o título que primeiro ingressar no protocolo e devolvido o outro com os motivos da recusa, pois os títulos são contraditórios no seu conteúdo.

Já, os direitos reais contraditórios compatíveis são aqueles atribuídos pelo mesmo transmitente, a titulares diversos ou não, incidentes sobre o mesmo imóvel, como verifica-se no caso da hipoteca, onde os direitos não se anulam reciprocamente, apenas se graduam.

INSTÂNCIA: O princípio da instância diz respeito à provocação ao registro, ou seja, o oficial precisa ser provocado por alguém para exercer sua função, não podendo agir ex officio (salvo algumas exceções), manifestando-se, neste sentido, os artigos 13 e 217, da Lei Federal nº 6.015/73.

Qualquer pessoa pode apresentar um título para que seja registrado, independente de qualquer formalidade e, para lançar uma averbação que tenha influência no registro ou nas pessoas nele interessadas, é necessário requerimento escrito, com firma reconhecida e documento comprobatório.

Como exceções a este princípio, temos a averbação de nomes de logradouros decretados pelo Poder Público e a averbação de qualquer ônus que conste na certidão oriunda de outra circunscrição, quando da abertura de matrícula, podendo o oficial averbar de ofício, ou seja, por iniciativa própria.

OBRIGATORIEDADE: A Lei Federal nº 6.015/73, menciona quais os atos que são obrigados ao registro, mas não impõe sanções ou penalidades diretas à pessoa que deixa de registrar algum dos títulos, uma vez que o prejuízo pela indiligência será sofrido pelo próprio titular que não promoveu o registro do seu título.

Assim, é escopo do princípio da obrigatoriedade evitar que títulos não sejam registrados, pois quem não observar este deve arcar com o ônus da omissão, não obtendo benefícios do registro, ou seja, a autenticidade, segurança jurídica e eficácia do registro imobiliário, oponível contra terceiros.

TIPICIDADE: O princípio da tipicidade visa o registro dos títulos legalmente previstos, conforme expressão reconhecidos em lei, contida no artigo 172 da Lei Federal nº 6.015/73, estando ditos títulos relacionados no artigo 167 da mesma Lei, que não exauriu, porém, todos os atos e títulos que necessitam de registro.

Como exemplo de título atípico, podemos citar a escritura pública de cessão de direitos hereditários que não é título hábil para o registro, mas sim para a habilitação no processo de inventário, do qual resultará o formal de partilha, que consiste no título típico para o registro da transmissão da propriedade.

Então, serão registrados ou averbados no registro de imóveis todos os títulos ou atos, Inter-Vivos ou causa mortis, reconhecidos em Lei, que constituam, declarem, transladem ou extingam direitos reais sobre imóveis.

PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA: A fé pública inerente ao registro e a presunção de domínio estão diretamente ligadas à validade do negócio jurídico.

Como sabemos, o título só será registrado se atender aos requisitos legais, donde presume-se que é perfeitamente válido o negócio jurídico que originou o título registrado, conferindo a seu titular uma presunção juris tantum de domínio, ou seja, presunção relativa que pode ser contestada por terceiros em ação própria, cabendo ao contestante o ônus da prova.

Neste sentido nos ensina o artigo 1.231 do Código Civil, quando diz que a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

DISPONIBILIDADE: Este princípio nos traduz que ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

A propriedade e os direitos a ela relativos só se transmitem com o registro do título e, para que este seja registrado, necessário será que os direitos constantes dele estejam disponíveis em nome do transmitente.

Assim, não poderá o transmitente vender mais área do que constar no registro e nem vender um imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade.

INSCRIÇÃO: A partir da vigência da Lei Federal nº 6.015/73, a sistemática do registro foi inovada com a criação da matrícula.

O artigo 176 e parágrafos da Lei Federal nº 6.015/73, definem os requisitos legais e obrigatórios a serem observados e satisfeitos para a efetivação da matrícula, que tem por objetivo cadastrar todos os imóveis do território nacional, cujo controle e exatidão das informações nela contidas darão ao sistema registral brasileiro mais autenticidade, segurança e eficácia.

TERRITORIALIDADE: A circunscrição territorial é definida em Lei e ao oficial compete apurar os limites da sua competência. A Lei Federal nº 6.015/73, no artigo 169, preceitua que o registro deve ser feito no ofício imobiliário da circunscrição territorial a que pertencer o imóvel, estabelecendo exceções nos incisos I e II.

Este princípio possibilita a qualquer interessado o conhecimento da situação física e jurídica do imóvel, uma vez que basta a ele saber a qual circunscrição pertence o imóvel para dirigir-se ao ofício imobiliário competente e solicitar uma certidão.

Registro de Imóveis. Motivo e Objetivos:

A propriedade é o direito real por excelência e basta lermos os dispositivos legais pátrios e verificaremos que é com certeza um dos direitos mais protegidos em nosso país. O Sistema Registral Imobiliário existe para proteger a propriedade, especificamente proteger a propriedade imóvel e os demais direitos e deveres que dela decorrem.

O serviço registral caracteriza-se pelo conjunto de serviços organizados de forma técnica e administrativa, colocados à disposição da sociedade no intuito de dar publicidade, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos e assim garantir a segurança das relações jurídicas entre os indivíduos.

Sempre existiu entre os indivíduos, a preocupação com a segurança dos negócios jurídicos e, já no Direito Romano, encontramos as figuras dos tabeliães e notários, nesse sentido:

Embora seja de tamanha importância a atividade dos Notários e Registradores de forma geral, trataremos especificamente sobre a atividade Registral Imobiliária que no Brasil iniciou já com o descobrimento, juntamente com o início da trajetória histórica da propriedade, uma vez que todas as terras pertenciam ao Império, ou seja, eram de domínio público. A coroa portuguesa detinha a posse de todas as terras e delas fazia doção por meio das cartas de sesmaria, regime que perdurou desde o descobrimento até a Independência do Brasil no ano de 1822. De 1822 até 1850 houve um período de abandono, não foram criadas leis sobre as terras e o que aconteceu neste período foi uma massiva ocupação de terras através da tomada de posse, sem qualquer título ou controle legislativo.

Em 1850, com registro de todas as posses no livro da Paróquia Católica, teve início a legitimação da posse, sendo esta separada das terras de domínio público. A partir daí todos os contratos realizados com o objetivo de transmitir ou onerar imóveis eram registrados no chamado Livro do Vigário.

Com o transcorrer dos anos e as inúmeras mudanças políticas e sociais ocorridas, o Estado assumiu a responsabilidade pela segurança jurídica destes atos, criando órgãos com tal objetivo, atribuindo à eles competências e objetivos específicos, entre estes objetivos destacam-se a publicidade, a segurança jurídica e a eficácia. O registro de Imóveis é um destes órgãos cuja finalidade é o assentamento de títulos públicos e privados, dando a eles oponibilidade a terceiros, através da publicidade dos atos, visando garantir a eficácia, o controle, a segurança e a autenticidade dos negócios jurídicos envolvendo imóveis e dando a estes negócios a presunção relativa da prova da propriedade.

Ocorre que com o surgimento de novos e diversos negócios imobiliários e a grande abrangência de seus efeitos, não somente no que diz respeito aos bens imóveis, mas também com relação aos direitos e aos indivíduos que figuram nos atos jurídicos levados a registro, o sistema registral imobiliário brasileiro vem adquirindo cada vez mais importância, pois não compete mais ao Registro de Imóveis apenas dar publicidade declarativa aos atos, ou então o mero caráter constitutivo ou desconstitutivo de direitos reais sobre bens imóveis.

Devemos nos lembrar que no Brasil não é adotado o Princípio da Fé Pública Inscritiva do Direito Alemão, mas apenas a presunção dela, ou seja, até prova em contrário, o direito real inscrito pertence aquele que figura no registro como titular do direito, também no que diz respeito à insaneabilidade do registro, poderá o terceiro de boa-fé ter seu direito garantido, ou seja, há no serviço do Registro de Imóveis também um caráter de segurança jurídica, como um dos efeitos deste.

Assim, temos que o Registro de Imóveis tem por finalidade a confirmação, ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que apenas o contrato, seja ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais ou obrigacionais, sendo necessário o registro para que sejam reconhecidos os direitos reais. Até que se efetive o registro, o vendedor, alienante, ou doador, continua a ser o proprietário do imóvel, e conseqüentemente continua a responder pelas obrigações decorrentes desta propriedade. No que se refere aos demais meios de aquisição e propriedade também é de suma importância que se leve ao registro, afinal estará se garantido assim a disponibilidade do bem.

A segurança jurídica é o objetivo principal do Registro de Imóveis, pacificando os conflitos existentes no que se refere a aquisição e a transmissão imobiliária.

Um registro correto, seguro e por conseqüência óbvia eficaz, não é exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que esta utilizando o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o interesse público, uma vez que o mesmo amplia a dimensão de garantia social. Podemos dizer com certeza que o registro é um dos instrumentos eficazes à inserção social e econômica dos indivíduos que dele se utilizam na sociedade, e por que não, no mercado econômico, através da garantia efetiva de seus direitos e a conseqüente expansão destes direitos.

Atividade Registral na Prática:

A ação inicial do oficial de registro acontece quando a parte interessada apresenta o título perante o serviço de registro de imóveis. O título poderá ser apresentado apenas para o exame e cálculo de emolumentos, situação em que não ocorrerá a efetivação do serviço em um primeiro momento. Mas o procedimento normal é a apresentação do título para que através do registro surta os efeitos da publicidade, e para que tal aconteça, uma série de atos ocorre dentro do registro de imóveis, desde a entrada do título e sua prenotação, até a entrega do serviço pronto com a conseqüente certidão atualizada do imóvel.

A rotina do serviço realizado nos Cartórios é desconhecida daqueles que dele fazem uso, uma vez que os mesmos embora muitas vezes conhecedores de seus direito não têm a noção exata das especificidades e exigências legais para cada título decorrente de um negócio jurídico que é levado a registro.

Para que possamos compreender o serviço registral de forma mais prática devemos entender um pouco mais sobre a sua função, entendendo também as terminologias utilizadas e o que significam. Até a edição da Lei 6.015/73, eram três os atos cartoriais, a transcrição, a inscrição e a averbação.

A Lei 6.015/73 em seu artigo 168 engloba sob a designação de registro, os atos de transcrição e inscrição, orientação seguida pelo Código Civil de 2002, e ao lado deste temos ainda a averbação, artigo 167, II, da Lei dos Registros Públicos.

A Lei instituiu também a matrícula, sendo que passou a ser obrigatória a abertura de matrícula própria para cada imóvel, esta é na verdade o início da trajetória do imóvel, da história do mesmo, uma vez que deverá constar da mesma sua localização, especialização, área, denominação, enfim emprega-se ai o princípio da especialidade antes analisado. Também na matrícula deverá estar corretamente e completamente qualificado o proprietário do imóvel.

A matrícula difere do registro e da averbação uma vez que é apenas um histórico do imóvel, um cadastro do mesmo.

O primeiro ato no registro de imóveis quando da entrada do título para registro é a prenotação do mesmo, que garantirá a prioridade do título, e a preferência dos direitos reais. Seguidamente a prenotação o título apresentado passará pela qualificação, etapa fundamental, onde serão verificados todos os pressupostos necessários ao registro, quais sejam a existência, a validade e a eficácia do negócio jurídico, os requisitos essenciais do título. É durante a qualificação do título apresentado, que o Registrador aplicará ao negócio os princípios de direito registral:

É analisado nesta fase o negócio jurídico que deu origem ao título, o próprio título como instrumento hábil para registro, e como base nesta análise realizada com fundamentos nos princípios e nos dispositivos legais pertinentes ao negócio e ao registro, é emitido um juízo de valor, decidindo pelo registro ou não. A prerrogativa essencial desta etapa é a certeza.

A atividade registral imobiliária é complexa e de grande responsabilidade e por isso mesmo os atos do oficial no exercício de sua função são passíveis de controle e por isso pode o oficial ser responsabilizado por seus atos. Como já vimos, o registrador exerce uma função pública por delegação e sofre a fiscalização do Estado. Além desta fiscalização decorrente das funções atribuídas ao registrador e estabelecidas na Lei 8.935/94, poderão os atos do oficial no tocante ao indeferimento de registro ser alvo de suscitação de dúvida.

O Oficial do Registro de Imóveis ao examinar o título e verificar que este não preenche os requisitos para registro emitirá parecer por escrito contendo as razões que impossibilitaram a publicização do título, este parecer denomina-se exigência. Se a parte discordar das exigências feitas pelo registrador poderá suscitar dúvida.

Após a análise e qualificação dos títulos, seguem os demais atos que culminarão com o registro, porém para que fique mais clara a seqüência dos atos praticados no registro de imóveis, é necessário que conheçamos um pouco a respeito dos livros onde são escriturados os atos, registros e averbações, sendo que a escrituração é o processo sistemático, definido legalmente, pelo qual, em livros próprios serão feitos, no Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a matrícula, o registro e a averbação dos títulos.

São livros de registro imobiliário:

Livro 1 de protocolo, ou de recepção de títulos – artigos 11 e 12 da Lei 6.015/73. Tem por objetivo garantir a precedência de exame do título, o controle do prazo legal e dos títulos em tramitação, bem como, assegura o direito de preferência.

Livro 2 de Registro Geral – é o livro destinado à matrícula e, ao registro e averbação dos atos relacionados no artigo 167 da Lei 6.015/73, a escrituração deste livro deve obedecer a normas criteriosas estabelecidas em lei e pela Corregedoria Geral de Justiça.

Livro 3 de Registro Auxiliar – onde são lançados os atos de registro que não dizem respeito diretamente ao imóvel matriculado, conforme artigo 177, Lei 6.015/73. São exemplos de atos que vão a registro no Livro 3, a convenção de condomínio, os contratos de penhor rural, o pacto antenupcial entre outros.

Livro 4 ou Indicador Real – é o livro que permite a busca dos registros pela localização do imóvel, uma vez que trata-se do repositório de todos os imóveis que encontram-se nos demais livros.

Livro 5 ou Indicador Pessoal – onde se encontram os nomes de todas as pessoas que, figuram nos demais livros, permitindo a busca pelo nome.

São estes os principais livros, sendo que além desses há ainda o Livro de Registro de Indisponibilidade e o Livro de Cadastro de Estrangeiros. Atualmente a maioria dos Registros de Imóveis está trabalhando com o sistema informatizado, sendo que a Escrituração neste caso não se dá na forma de livro, mas sim de fichas que deverão ser devidamente arquivadas seguindo o estabelecido em lei e as normas da Corregedoria Geral de Justiça.

O que observamos com pesar ainda nos dias atuais, é que a população desconhece em grande parte a importância do sistema registral imobiliário. Muito embora tenhamos avançado de modo geral no que diz respeito ao conhecimento dos direitos inerentes a cada indivíduo, ainda enfrentamos grandes dificuldades que ocasionam transtornos não apenas para o titular de direitos, mas também para aqueles que dele dependem e porque não dizer que também para o poder público.

Processo de Averbação, Retificação e Cancelamento dos Registros

Matrícula de um Imóvel: é  o documento que legalmente identifica sua existência legal e informa suas características físicas, como sua dimensão ou extensão, e sua localização geográfica (bairro, rua etc.). Ela é feita e mantida no Cartório de Registro de Imóveis e além das características do imóvel contém toda e qualquer alteração feita em relação ao imóvel, como mudança de propriedade, utilização do mesmo para penhor ou financiamento, por exemplo, feitas na matrícula através de averbação. A matrícula é o documento que comprova a existência do imóvel e quem é seu proprietário legal.

Como a matrícula fica em poder do Cartório de Registro de Imóveis, a confirmação de propriedade do imóveis se torna possível por qualquer instituição, seja ela pública ou privada.

Registro: é o ato que declara quem é o dono do mesmo, assim como também possui as informações referentes à compra e venda do mesmo. Ou seja, quem comprou e quem vendeu. Quando se vende um imóvel, a transferência se dá pelo registro da transferência de propriedade. Em outras palavras, quem registrou o imóvel na matrícula é efetivamente seu dono ou proprietário legal.

Averbação: são as anotações feitas na matrícula do imóvel. Ela registra todas as alterações sofridas pelo imóvel, como arrendamento, penhor ou empréstimo, troca de propriedade, condições hipotecárias etc. Além de registrar informações sobre o histórico do imóvel, as averbações também registram informações sobre os proprietários do mesmo, como alterações do estado civil decorrentes de casamento, por exemplo.

Retificação de Registro Imobiliário:

Lei nº 6.015/1973, alterada pela Lei nº 10.931/04 (Incorporações Imobiliárias).

FINALIDADES: Alcançar maior CELERIDADE e EFICIÊNCIA nos procedimentos de retificação registral imobiliária em virtude do deslocamento do seu campo de tramitação da esfera judicial para a extrajudicial, cabendo tal atribuição, agora, ao Oficial do Registro de Imóveis.

Trata-se da consagração do Princípio da Autonomia do Registrador Imobiliário, pois esta alteração ressalta a importância da atividade, a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, bem como a sua autonomia funcional.

Novo Procedimento de Retificação Imobiliária: Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio de procedimentos administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. a opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Três (3) hipóteses que ensejam a retificação imobiliária (art. 212 da LRP):

(i) a omissão de informação necessária do assento (Ex.: ausência de medida perimetral do imóvel urbano ou da área superficial);

(ii) a imprecisão do ato registral (Ex.: as medidas perimetrais aparecem invertidas ou em virtude de indicação errada de confrontante); e,

(iii) os casos em que o ato não exprime a verdade (Ex.: ausência de simetria entre a implantação real e a descrição tabular).

Atribuição e Responsabilidade Civil e Criminal dos Notários e Registradores:

A responsabilidade pressupõe uma relação jurídica entre a pessoa que sofreu o prejuízo e a que deve repará-lo, deslocando o ônus do dano sofrido pelo lesado para outra pessoa que, por lei, deverá suportá-lo, atendendo assim à necessidade moral, social e jurídica de garantir a segurança da vítima, violada pelo autor do prejuízo.

Em se tratando de responsabilidade civil e criminal dos notários e registradores, foram consagrados pelos arts. 22, 23 e 24 e seu parágrafo único da Lei Federal n.º 8.935, de 18 de novembro de 1994, que veio regulamentar o art. 236 da Constituição Federal de 1988.

Preceitua o artigo 22 da Lei Federal n.º 8.935/94: “Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática dos atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros o direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos”.

Os notários e registradores respondem perante terceiros pelos erros que lhes venham a causar prejuízo. Tal responsabilidade funda-se no dever que tem os notários e registradores de garantir a publicidade, conferir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, inerentes a confiança lhes depositada tanto pelo Poder Público, como pelos particulares que confiam em suas funções.

É inerente ao próprio exercício de suas atribuições a responsabilidade dos delegados. No caso de dolo ou culpa dos prepostos contratados pelos notários ou registradores, sujeitar-se-ão esses a em ação regressiva, indenizar o titular daquilo que o mesmo tiver dispendido para o ressarcimento dos usuários ou terceiros.

Porém, ainda tem-se entendido, que as atividades exercidas pelos notários e registradores, ainda que o sejam por delegação, traz a responsabilidade objetiva do Poder Público, pelos atos praticados por seus agentes, de modo que o Estado responde pelos atos praticados pelos notários e registradores. Apesar da Lei n.º 8.935/94, em seu art. 22, tenha tido o objetivo de excluir a responsabilidade do Estado, tem-se que tal responsabilidade não pode ser excluída, inerente que as atividades notariais e registrais são desenvolvidas por delegação do Poder Público, que sempre será responsável pelos atos praticados por seus delegados, ainda que tenha esse, direito de regresso contra o serventuário, ante a determinação do § 6º do art. 37 da Carta Magna.

Dispõe o art. 23 da Lei n.º 8.935/94, que a responsabilidade civil dos notários e registradores independerá da criminal, da mesma forma que no Código Civil em seu art. 935 e na Lei n.º 6.015/73 no art. 28, parágrafo único. Assim, mesmo que não haja responsabilidade criminal, a civil perdurará, desde que presente seus requisitos.

A responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-se, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública (arts. 312 a 359 do Código Penal – Crimes Praticados por Funcionário Público e Particulares Contra  a Administração em Geral), sendo que a individualização, não exime os notários e os registradores de sua responsabilidade civil, como preceitua o art. 24 e parágrafo único da Lei n.º 8.935/94.

Introdução ao Estudo das Incorporações Imobiliárias. Obrigações e Direitos do Incorporador :

As incorporações imobiliárias são regidas pela lei 4.591/64, e são consideradas como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Poderá ser incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Nenhuma incorporação poderá ser posta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

O incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, todos os documentos necessários para a instituição da incorporação, dentre eles: o título de propriedade de terreno, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; memorial descritivo das especificações da obra projetada, minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; etc.

Uma das obrigações do incorporador está prevista no artigo 32 da lei em comento, onde estabelece que o incorporador têm a obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo. Sendo assim, o incorporador poderá também ser o construtor, ou, contratar terceiro que o faça.

A construção de imóveis, objeto de incorporação poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração, devendo o projeto e o memorial descritivo das edificações fazer parte integrante e complementar do contrato com os adquirentes; além da definição de prazo da entrega das obras entre outros.

Quando a construção se der mediante contratação de terceiro, sob o regime de empreitada ou administração, não está o incorporador isento de responsabilidade, pois é dele a responsabilidade pelo empreendimento, uma vez que, ao realizar a incorporação, está implícita a outorga de mandato ao incorporador, para que represente os interesses dos adquirentes. Esse mandato ocorre por disposição legal. Como mandatário, o incorporador sujeita-se à responsabilidade inerente à gestão de interesses alheios.

Salienta-se que independentemente do regime escolhido para a execução da obra incorporada, deverá o Incorporador acompanhar rigorosamente, solicitando os respectivos comprovantes do construtor, referente aos pagamentos dos impostos incidentes sobre a construção e principalmente, referente aos impostos incidentes sobre a mão-de-obra contratada e pagamento de funcionários; primeiro, porque o incorporador é solidariamente responsável com a construtora em caso de inadimplência, e segundo, em razão da possibilidade de ter abatimento do INSS pago aos funcionários junto ao preço global do INSS da obra quando da averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

O incorporador responde pelo empreendimento até o seu término, construção e venda. Apesar da construção ser de responsabilidade do construtor, o incorporador é solidariamente responsável nos danos causados aos adquirentes, e estão sujeitos a lei de defesa do consumidor, respondendo pelos seus atos, e atos do construtor, podendo no entanto, em caso de prejuízos causados pelo construtor, ter o direito de regresso. Pelo artigo 41 da Lei de Defesa do Consumidor: “ responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos pelo inadimplemento total ou retardamento, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso.”

A lei 10.931/04, instituiu o regime de afetação para os imóveis que são objeto de incorporação, sendo tal instituição uma prerrogativa do incorporador e não um dever ou obrigação.

Prevê tal dispositivo que a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação, e, os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando aos bens da massa o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

A desvantagem nesse caso, é o excesso de burocracia na venda, prestação de contas, pagamento de tributos e outros, além da fiscalização constante que os Adquirentes poderão fazer na prestação de contas da incorporação, através de uma comissão previamente instituída, cuja prestação de contas é obrigação do Incorporador. Deve ainda, manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim.

Construção por Empreitada, por Administração e o Patrimônio de Afetação:

A lei 4561 /64 estabeleceu as bases legais para a construção de imóveis na planta: por empreitada e por administração.

Por empreitada o incorporador assume todos os riscos do empreendimento. É ele quem determina o preço, estabelece os índices de correção deste preço e sua periodicidade. É portanto, o sistema tradicional de construção adotado pela maioria das construtoras que comercializam seus empreendimentos na planta.

Neste sistema o comprador assume os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor (construtor) não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor corre o risco de perder suas economias investidas no empreendimento.Normalmente as garantias oferecidas pela construtoras são o seu próprio nome ( a tradição, seu conceito etc) as referências de entrega de outras obras anteriores, ou ainda oferecem um seguro de garantia de entrega, cujos custos, são pagos pelos compradores e não são baratos posto que as seguradoras exigem garantias reais ou de caução.

No sistema por administração a construção é feita por uma construtora contratada pelo proprietário do terreno ou pela própria construtora mediante uma taxa previamente acordada , normalmente de 15% sobre o valor previsto de construção ( materiais e mão de obra) hoje também muito comum. Ocorre entretanto, que ambos os sistemas oferecem riscos. No primeiro, se a construtora quebra, o investidor perde suas economias investidas posto que os recursos pagos foram para o caixa da construtora ou incorporadora e confundiu-se com o seu patrimônio (lembram-se da Encol?).

No segundo os riscos são menores, mas também corre-se o risco da construtora manipular os custos na medida que não há controle externo ou dos compradores sobre estes custos e nem sempre serem as prestações de conta confiáveis.

Para evitar estes inconvenientes o legislador criou a figura do PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, ou seja, isolou do patrimônio da construtora/incorporadora os recursos pagos pelos compradores e o empreendimento, ou seja, os mesmos não de confundem com a património da construtora e são contabilizados em separado através de uma SPE ( Sociedade com Propósito Específico), inclusive com conta bancária própria e fiscalização de um conselho dos compradores. Ocorre que esta medida não obriga a construtora a adotá-lo, e poucas o fazem.

Condomínio Edilício: Natureza Jurídica. Distinção entre o Condomínio Geral e o Condomínio Edilício:

É comum serem confundidos os institutos do condomínio geral e do condomínio edilício. Pode-se dizer, de maneira simples, que um (condomínio edilício) é espécie do outro (condomínio geral).

Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Como forma de ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 irmãos, não tendo dinheiro para comprar 2 veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts. 981e segs. Do Código Civil).

O condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.

Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão, qual seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.

Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.

Condomínio Edilício – Natureza Jurídica: Doutrinariamente, o Condomínio horizontal, atualmente edilício, vem sendo classificado como um ente, não é pessoa natural nem jurídica, por se tratar de um mero conjunto de interesses. Entretanto, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (CPC, art. 12, IX), em situação similar á do espório e da massa falida. Os Condomínios tornaram-se sujeitos de direitos e obrigações, e por isso, dotados de capacidade genérica e de direito, não se reconhecendo mais nele o simples estado de indivisão de bens, mas uma empresa sui generis, que, nascida para gerir o patrimônio comum, tem que realizar seu objeto social com eficiência.

Constituição e Extinção do Condomínio Edilício. Convenção: Instituição e Alteração

A instituição do Condomínio Edilício dá-se por ato constitutivo inter vivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartório de Registro Imobiliário, com as seguintes disposições necessárias:

  1. a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;
  2. b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam (art. 1332).

Constituição do condomínio

O primeiro passo para a constituição do condomínio é a legalidade da propriedade e a existência de projeto construtivo aprovado pela prefeitura local. A seqüência é composta pela elaboração da convenção e especificação das unidades que irão compor o condomínio (elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio (art. 1.333 do Código Civil), identificação de cada unidade com descrição, confrontações, áreas privativas e comuns, fração ideal de participação no terreno). Esse lote de documentos deverá ser levado à apreciação do oficial do cartório de registro de imóveis que agrega a propriedade que está sendo constituída em condomínio. A conclusão da edificação, na oportunidade, deverá ser averbada na mesma matrícula, comprovando-se a sua legalidade com o “habite-se” emitido pela prefeitura e o certificado de quitação do INSS. O valor do registro deverá ser obtido junto ao cartório, o qual é calculado com base no valor total do imóvel. O regulamento também denominado “Regimento Interno”, complementa a Convenção. Geralmente contêm regras específicas sobre o uso das coisas comuns.

Convenção do Condomínio Edilício: A convenção está para o condomínio, assim como a Constituição está para um país. Cabe a convenção regular a administração do patrimônio comum, o uso das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades que seus membros estão sujeitos. Embora a legislação determine normas que prevalecem perante qualquer relação privada, é a convenção que deve trazer um maior detalhamento da organização interna do condomínio, de modo que a administração de todo o patrimônio seja tranqüila, segura e econômica.

A convenção não é um contrato, e sim, um ato-regra ou ato-norma. A natureza estatutária da convenção é que a diferencia de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado

Toda convenção deve respeitar as determinações legais vigentes e suas cláusulas essenciais estão previstas nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil Brasileiro e no artigo 9º da Lei nº 4.591/64.

A convenção adquire validade e, consequentemente, passa a ser obrigatória assim que aprovada por 2/3 do condomínio em assembléia geral. Se for a primeira vez que se aprova uma convenção no condomínio, os votos terão que ser proporcionais às frações ideais dos imóveis (conforme o disposto no artigo 1.333, caput, do Código Civil Brasileiro), mas a própria convenção pode determinar outra forma de contagem de votos para alterações posteriores.

É importante lembrar que o registro não é essencial para que a convenção tenha validade, mas concede oponibilidade a terceiros.

Extinção do Condomínio: O Código Civil de 2002, no seu art. 1.320, permite que seja possível extinguir o condomínio: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.

Pela ocorrência de conflitos e desavenças poderá haver a extinção do condomínio e esse fator se dá em virtude da manutenção do funcionamento harmonioso do bem em comunhão. Tal divisão poderá ser requerida a qualquer momento, devendo, cada comproprietário, responder pelo devido quinhão e as devidas despesas que advirem da divisão da coisa. Se houver algum acordo para que não se proceda à divisão, o ajuste somente valerá por um prazo de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. A divisão é o meio apropriado para extinguir o condomínio e torná-lo coisa divisível.

Administração do Condomínio: Síndico, Assembleia Geral e Conselhos:

A Assembleia Geral é o órgão deliberativo do condomínio.

Na assembléia são convencionadas as normas que regerão o condomínio, a aprovação das despesas, o valor das contribuições dos condôminos, a prestação de contas, a escolha do síndico (que é o representante legal do condomínio) e o debate dos problemas daquela comunidade.

O Síndico, pessoa física ou jurídica, condômino ou não, deve gerenciar a vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio, tendo ainda as seguintes competências, conforme Art. 1.348, CC:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

  • 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

O Conselho Fiscal é essencialmente um órgão consultivo, de apoio ao síndico, devendo assessorá-lo quanto a eventuais dúvidas, bem como para fiscalizá-lo no que diz respeito à contabilidade do condomínio. O conselho fiscal veio a transparecer no Código Civil de 2002 por meio do art. 1.356, que dispõe:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Locação do Imóvel Urbano. Disposições gerais. Direito de preferência. Garantias Locatícias

As estipulações relativas à locação de imóvel urbano são determinadas pela Lei do Inquilinato – Lei 8.245/1991, com as alterações posteriores.

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo.

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

O locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Garantias Locatícias de acordo com a lei 8245/91:

A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, em um de seus artigos apresenta o seguinte texto in verbis:

Art. 37 No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A lei do inquilinato de forma taxativa estabelece as modalidades de garantia na relação locatícia, vedando a possibilidade de acumulação de garantias, ou seja: somente é autorizada uma garantia em cada contrato de locação, seja residencial, não residencial ou por temporada. Nesse aspecto a garantia locatícia, muito se a assemelha as garantias gerais, do negócio jurídico.

Quanto ao Direito de Preferência, No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Locação residencial com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito, tem como principais características:

As principais características desta forma de locação residencial resumem-se em:

  1. a) direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação (denúncia vazia);
  2. b) inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;
  3. c) ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.

Locação comercial com direito à renovatória. O fundamento principal desta modalidade de locação é proteger o fundo de comércio, o ponto, em uma palavra: o aviamento. Desta forma, previnem-se os lucros cessantes derivados da interrupção da atividade e da necessidade de se deslocar o estabelecimento.

Importante salientar que o direito à renovação é norma cogente, de expressa disposição pelo art. 45, não sendo possível a dispensa pelas partes de seus efeitos

O art. 51 da Lei 8.245/91 fixa os requisitos necessários para a renovação, assegurando-a ao empresário que explora o mesmo ramo de atividade econômica por, no mínimo, três anos consecutivos, em imóvel locado por escrito e por prazo determinado mínimo de cinco anos, computadas as renovações sucessivas.

O locador pode retomar o imóvel para uso próprio, ou seja, até mesmo para uso exclusivamente residencial, se o imóvel assim comportar. Para as demais pessoas arroladas neste inciso, é necessário que a retomada se destine ao requisito exigido pela lei.

Aluguel por temporada : diz o art. 48 da lei 8.245/91 que locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias.

Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não devolve espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada). E, de acordo com o art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei 8.245/91, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

A lei facilita a vida do locador para a retomada do imóvel na locação para temporada. Na locação para fins residenciais, a denúncia vazia só é admitida após o término do contrato somente se a sua vigência for ajustada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Se o prazo ajustado for inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia imotivada só é cabível depois de 5 (cinco) anos de vigência da locação. Trata-se de um desestímulo da lei para as locações residenciais de prazo curto. Daí a importante diferença entre a locação para fins residenciais e a locação para a temporada.